MSO 건물·장비 임대료, 적정 기준이 있을까요
- MSO가 건물·재활장비 임대료를 매출이나 입원환자 수에 연동해 정하면 통상적인 임대차가 아니라 수익을 나누는 거래로 평가될 수 있습니다.
- 임대료의 적정성은 계약서 문구가 아니라 시세·감정가 대비 금액으로 판단되므로, 먼저 근거 자료를 모아두어야 합니다.
- 문제가 의심되더라도 계약을 임의로 깨거나 임대료 지급을 중단하기 전에, 점검하는 순서를 먼저 정하는 것이 우선입니다.
요양병원을 운영하시다 보면 건물뿐 아니라 재활치료실의 운동치료 장비, 전동 침대, 목욕 리프트 같은 설비까지 MSO를 통해 임차하는 구조를 접하게 되실 겁니다. 병원이 직접 구입하는 대신 MSO가 설비를 사서 병원에 빌려주고, 병원은 매달 임대료를 내는 방식입니다.
문제는 이 임대료가 정액이 아니라 입원환자 수나 월 매출에 따라 오르내리도록 정해진 경우입니다. 겉으로는 임대차계약이지만, 실제로는 MSO가 병원 수익의 일부를 임대료라는 이름으로 가져가는 구조처럼 보일 수 있어, 원장님이 전혀 예상하지 못한 지점에서 지적을 받는 일이 있습니다.
임대료가 매출에 연동되면 왜 문제가 되는가
의료법 제23조의5는 의료기관이 거래와 관련해 부당한 경제적 이익을 주고받는 것을 금지하고 있습니다. MSO로부터 받는 임대차도 이 틀에서 들여다보면, 임대료가 시세보다 과도하게 높거나 매출에 비례해 늘어나는 구조라면 통상적인 임대차가 아니라 병원 수익을 나누는 거래로 평가될 소지가 있습니다.
또한 의료법 제33조 제2항·제8항은 의료기관 개설의 주체를 제한하고 있어서, 비의료인인 MSO가 임대료라는 형식으로 병원 운영에 실질적으로 관여하는 모양새가 되면 개설 형태 자체가 문제될 수 있습니다. 요양병원은 재활치료실 장비나 간병 관련 설비처럼 MSO가 제공하는 몫이 큰 경우가 많아, 임대료 구조를 점검할 때 이 부분을 함께 보셔야 합니다.
임대료 산정 방식, 두 가지를 비교해 보겠습니다
임대료를 어떻게 정했는지에 따라 문제가 되는 결이 달라집니다. 아래 표는 흔히 쓰이는 두 가지 방식을 비교한 것입니다.
| 비교 기준 | 고정 임대료 방식 | 매출연동 임대료 방식 |
|---|---|---|
| 산정 근거 | 감정평가·인근 시세를 참고해 금액을 고정 | 월 매출이나 입원환자 수에 비례해 금액이 변동 |
| 법적으로 보이는 모습 | 통상적인 임대차계약으로 설명하기 쉬움 | 수익을 나누는 거래로 평가될 여지가 있음 |
| 분쟁이 생겼을 때 | 감정평가서 등 자료로 적정성을 설명 가능 | 금액의 근거를 사후에 소명하기 어려움 |
실제로 있었던 점검 사례
요양병원에서는 재활장비나 간병 관련 설비를 MSO가 들여놓는 경우가 많아서, 계약 당시에는 합리적으로 보였던 임대료 구조가 나중에 지적받는 일이 있습니다.
한 요양병원에서 건물과 재활치료 장비를 MSO로부터 함께 임차하면서, 임대료를 월 입원 매출의 일정 비율로 정해두었습니다. 지도점검 과정에서 이 구조가 지적되자, 원장님은 가장 먼저 건물 임대차계약서와 장비 임대차계약서를 분리해서 다시 읽었습니다. 이어 인근 시세와 감정평가 자료를 받아 현재 임대료가 어느 범위에 있는지 확인했고, 그 결과를 바탕으로 매출연동 조항을 고정 금액 방식으로 바꾸는 절차를 자문을 통해 진행했습니다.
이 과정에서 중요한 것은 문제를 먼저 인정하고 순서대로 짚어보는 것이었습니다. 계약을 바로 없애거나 임대료 지급을 임의로 중단하는 식으로 대응하지는 않았습니다.
지금 하실 일
지금 MSO와 건물·장비 임대차계약을 맺고 계시다면, 아래 순서로 먼저 확인해 보시길 권합니다.
- 건물 임대료와 재활장비 등 설비 임대료가 하나의 계약서에 섞여 있는지, 각각 금액이 얼마인지부터 분리해서 확인합니다.
- 임대료가 고정액인지, 매출이나 입원환자 수에 따라 달라지는 조항이 있는지 계약서 문구를 다시 읽어봅니다.
- 현재 임대료가 인근 시세나 감정평가 대비 어느 정도 수준인지 자료를 모아 둡니다.
- 문제가 의심되더라도 계약을 임의로 해지하거나 임대료 지급을 중단하지 말고, 재구조화 순서를 먼저 정합니다.
구체적인 기준은 사안과 시행 중인 규정에 따라 달라지므로, 계약서와 자료를 들고 상담을 통해 순서를 함께 정리하시길 권합니다.
이 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 적용되는 규정과 절차는 사안과 시점에 따라 달라지므로, 구체적인 판단은 상담을 통해 확인해 주십시오.